IFI et patrimoine immobilier : assiette et calcul

Comprendre ce qui entre réellement dans l’impôt#

L’Impôt sur la Fortune Immobilière, ou IFI, concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un certain seuil.

Mais il ne suffit pas d’additionner la valeur de ses logements pour déterminer si l’on est imposable.

Il faut notamment distinguer :

• les biens détenus directement ;
• l’immobilier détenu au travers de sociétés ou de placements ;
• les biens exonérés ;
• les dettes pouvant être déduites ;
• les règles particulières applicables à la résidence principale.

L’IFI est donc calculé sur un patrimoine immobilier net taxable, apprécié chaque année au 1er janvier.

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1. Le seuil, le barème et le foyer IFI#

Un foyer est soumis à l’IFI lorsque son patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier dépasse 1 300 000 €.

Le seuil s’apprécie après prise en compte notamment :

• des exonérations ;
• de l’abattement applicable à la résidence principale ;
• des dettes admises en déduction.

Une particularité du barème#

Le seuil d’entrée dans l’IFI est bien de 1,3 million d’euros mais, une fois ce seuil dépassé, le barème commence à 800 000 €.

En 2026, le barème est le suivant :

Une décote existe pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros.

La composition du foyer IFI#

L’IFI est calculé au niveau d’un foyer spécifique.

Il comprend notamment :

• les époux ;
• les partenaires de Pacs ;
• les concubins ;
• les enfants mineurs dont les biens sont administrés par les parents.

Une différence importante existe avec l’impôt sur le revenu : le patrimoine d’un enfant majeur rattaché n’est pas ajouté à celui de ses parents pour l’IFI.

À l’inverse, les concubins peuvent constituer un même foyer IFI alors qu’ils déposent séparément leurs déclarations d’impôt sur le revenu.

Pour un résident fiscal français, l’IFI peut par ailleurs concerner les biens immobiliers situés en France comme à l’étranger, sous réserve notamment des conventions fiscales applicables.

2. Les biens imposables et leur évaluation#

L’IFI concerne notamment les biens immobiliers détenus directement.

Cela peut comprendre :

• résidence principale ;
• résidence secondaire ;
• logements locatifs ;
• maisons ;
• appartements ;
• garages et parkings ;
• terrains ;
• immeubles en construction.

Mais l’impôt ne s’arrête pas aux immeubles détenus personnellement.

L’immobilier détenu indirectement#

L’immobilier détenu indirectement peut également entrer dans l’assiette.

Cela concerne notamment, selon les règles applicables :

• des parts de SCI ;
• certaines parts de sociétés ;
• des SCPI ;
• des OPCI ;
• certains fonds ;
• certaines unités de compte immobilières détenues dans une assurance-vie ou un contrat de capitalisation.

Dans ce cas, ce n’est généralement pas toute la valeur du placement qui est imposable, mais la fraction représentative des actifs immobiliers taxables.

Exemple#

La valeur susceptible d’entrer dans l’IFI est donc de 80 000 € dans cet exemple simplifié, et non nécessairement de 100 000 €.

L’évaluation des biens immobiliers#

Les biens doivent être déclarés pour leur valeur vénale réelle au 1er janvier.

Autrement dit : le prix auquel le bien pourrait raisonnablement être vendu à cette date.

La valeur d’achat historique n’est donc pas nécessairement pertinente.

Exemple#

Un appartement acheté 600 000 € plusieurs années auparavant vaut désormais environ 750 000 € au 1er janvier.

C’est sa valeur de marché à cette date qui doit en principe être recherchée pour la déclaration.

L’administration fiscale met notamment à disposition des données de transactions immobilières permettant d’aider à estimer les biens.

Une estimation peut également s’appuyer sur des références de marché, un professionnel de l’immobilier ou un notaire.

L’objectif n’est pas de déterminer un prix au centime près, mais de pouvoir justifier une évaluation cohérente.

3. La résidence principale et les biens exonérés#

Le traitement de la résidence principale#

La résidence principale n’est pas exonérée.

Elle entre dans le patrimoine taxable, mais bénéficie généralement d’un abattement de 30 % de sa valeur vénale.

Exemple#

Cette valeur s’entend avant prise en compte d’éventuelles dettes déductibles.

Une exception importante#

L’abattement de 30 % ne s’applique pas dans les mêmes conditions lorsque la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une SCI de gestion.

Le mode de détention d’un bien peut donc modifier son traitement à l’IFI.

Les biens professionnels#

Les biens immobiliers considérés comme nécessaires à une activité professionnelle peuvent notamment être exonérés lorsqu’ils remplissent les conditions prévues par la réglementation.

Il faut notamment que le bien soit réellement affecté à l’exercice d’une activité professionnelle répondant aux critères légaux.

Exemple#

Un immeuble utilisé directement et nécessairement pour l’activité professionnelle principale de son propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier de l’exonération.

À l’inverse, posséder un logement simplement donné en location dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé ne suffit généralement pas à le transformer en bien professionnel exonéré.

Certaines catégories bénéficient également d’exonérations partielles spécifiques, notamment :

• certains bois et forêts ;
• certains groupements forestiers ;
• certains biens ruraux loués à long terme ;
• certaines parts de groupements fonciers agricoles.

4. Les dettes déductibles#

Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur des actifs immobiliers taxables.

Pour être déductible, une dette doit notamment :

• exister au 1er janvier ;
• être effectivement supportée par un membre du foyer fiscal IFI ;
• concerner un actif imposable.

Il peut notamment s’agir, sous les conditions prévues par la réglementation, de dettes relatives :

• à l’acquisition d’un bien immobilier ;
• à certains travaux ;
• à la construction ou reconstruction ;
• à certaines dépenses attachées aux biens imposables.

Exemple simplifié#

Cette valeur nette suppose que la dette remplisse les conditions de déduction.

Toutes les dettes ne sont pas déductibles de la même manière#

Des règles spécifiques existent notamment pour :

• les prêts in fine ;
• certains prêts sans terme ;
• certaines dettes familiales ;
• les patrimoines immobiliers importants très fortement endettés.

Lorsque le patrimoine taxable brut dépasse 5 millions d’euros et que les dettes excèdent 60 % de cette valeur, une limitation particulière de déduction peut également s’appliquer.

Le simple fait qu’une dette existe ne suffit donc pas à garantir sa déduction intégrale.

5. Le traitement du démembrement#

Le traitement de l’usufruit et de la nue-propriété est particulier.

En principe, lorsqu’un bien immobilier est démembré, c’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien.

Le nu-propriétaire n’a alors rien à déclarer au titre de ce bien.

Exemple#

Un parent donne la nue-propriété d’un appartement à ses enfants et conserve l’usufruit.

La valeur du bien est de 600 000 €.

Dans le régime de principe, le parent usufruitier continue à déclarer 600 000 € au titre de l’IFI.

La donation de nue-propriété ne fait donc pas automatiquement disparaître le bien de son patrimoine taxable.

Les exceptions#

Dans certaines situations, notamment certains usufruits résultant directement de la loi lors d’une succession, l’imposition peut être répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur fiscale de leurs droits.

L’origine du démembrement doit donc être vérifiée avant de déterminer qui doit déclarer le bien.

6. Du patrimoine brut au patrimoine net taxable#

Prenons une situation volontairement simplifiée.

Un foyer possède :

Le seuil de 1,3 million d’euros étant dépassé, le foyer est soumis à l’IFI.

Calcul simplifié du barème#

Ce montant est présenté avant prise en compte d’éventuelles réductions, plafonnements ou situations particulières.

Cet exemple montre pourquoi la valeur brute du patrimoine immobilier ne suffit pas à déterminer l’impôt.

Les sept questions à poser pour comprendre son IFI#

1. Quelle est la valeur réelle du patrimoine immobilier au 1er janvier ?
   La valeur historique d’acquisition ne correspond pas nécessairement à la valeur à déclarer.

2. Quels placements contiennent indirectement de l’immobilier ?
   SCI, SCPI, OPCI, fonds ou assurance-vie peuvent comporter une fraction taxable.

3. La résidence principale bénéficie-t-elle de l’abattement de 30 % ?
   Le mode de détention du logement doit notamment être vérifié.

4. Quelles dettes peuvent réellement être déduites ?
   Un crédit immobilier n’est pas nécessairement déductible intégralement dans toutes les situations.

5. Certains biens peuvent-ils bénéficier d’une exonération ?
   Biens professionnels, bois, forêts ou certains biens ruraux répondent à des règles particulières.

6. Comment les biens démembrés sont-ils traités ?
   Selon l’origine du démembrement, l’IFI peut être supporté par l’usufruitier seul ou réparti entre usufruitier et nu-propriétaire.

7. Quelle part du patrimoine dépend réellement de l’immobilier ?
   La question de l’IFI peut également révéler une forte concentration patrimoniale qui mérite d’être distinguée du seul montant de l’impôt.

La question n’est donc pas uniquement : « Mon patrimoine immobilier dépasse-t-il 1,3 million d’euros ? »
Mais plutôt : « Quelle est la valeur nette réellement taxable de mes biens immobiliers, directs et indirects, après application des règles d’évaluation, d’exonération et de déduction ? »