Démembrement : droits et transmission

Séparer l’usage d’un bien de sa propriété#

Être propriétaire d’un bien donne normalement plusieurs droits :

• l’utiliser ;
• en percevoir les revenus ;
• en disposer, par exemple en le vendant ou en le donnant.

Le démembrement consiste à répartir ces droits entre deux personnes :

• L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus.
• Le nu-propriétaire détient la propriété du bien mais n’en a pas, pendant la durée de l’usufruit, la pleine jouissance.

Lorsque usufruit et nue-propriété sont réunis, on retrouve la pleine propriété.

Le démembrement peut notamment apparaître lors d’une succession, d’une donation ou de l’acquisition d’un bien.

1. Les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire#

Prenons l’exemple d’un appartement.

L’usufruitier peut généralement :

• l’occuper ;
• le louer ;
• percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire :

• possède la nue-propriété ;
• récupérera normalement la pleine propriété lorsque l’usufruit prendra fin.

En revanche, la vente de la pleine propriété du bien nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Chacun peut céder séparément son propre droit, mais aucun ne peut vendre seul la pleine propriété.

Le démembrement crée donc des droits complémentaires mais également une certaine dépendance entre les deux parties.

2. La création d’un démembrement#

Plusieurs situations sont possibles.

Par donation. Un parent peut donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant son usufruit. Il peut alors continuer à :

• habiter le logement ;
• ou le louer et percevoir les loyers.

Par succession. Un conjoint survivant peut, dans certaines situations successorales, recevoir l’usufruit tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires.

Pour une durée déterminée. Un usufruit peut également être temporaire et prendre fin à une date prévue à l’avance.

Le démembrement n’est donc pas uniquement un mécanisme de transmission : c’est avant tout une manière de répartir juridiquement les droits attachés à un bien.

3. L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété#

Lors d’une donation ou d’une succession, il faut attribuer une valeur fiscale à chacun des deux droits.

Pour un usufruit viager, cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier.

Le barème complet est fixé par l’article 669 du Code général des impôts.

Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale de l’usufruit diminue et celle de la nue-propriété augmente.

4. La donation de la nue-propriété#

La donation avec réserve d’usufruit permet de commencer à transmettre un bien sans en abandonner immédiatement l’usage ou les revenus.

Exemple simplifié#

Un parent de 68 ans possède un appartement valant 400 000 €.

À cet âge, le barème fiscal valorise :

• Usufruit : 40 %, soit 160 000 € ;
• Nue-propriété : 60 %, soit 240 000 €.

S’il donne uniquement la nue-propriété à ses enfants, les droits de donation sont donc calculés sur 240 000 €, avant application des éventuels abattements disponibles.

Ils ne sont pas calculés sur les 400 000 € de pleine propriété.

Le parent conserve parallèlement son usufruit.

5. La fin de l’usufruit#

Lorsqu’un usufruit viager prend fin au décès de l’usufruitier, la nue-propriété et l’usufruit se réunissent.

Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

Dans le cas classique d’une extinction de l’usufruit par décès, cette réunion ne donne lieu à aucun nouvel impôt ou taxe au titre de cette réunion de propriété.

Reprenons l’exemple#

Le bien donné valait initialement 400 000 €.

La nue-propriété avait été transmise.

Si le bien vaut ensuite 500 000 € au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Il n’y a pas de nouveaux droits de succession calculés sur les 500 000 € du seul fait de l’extinction normale de l’usufruit.

C’est l’une des raisons pour lesquelles le démembrement est fréquemment utilisé dans les stratégies de transmission.

6. La gestion d’un bien démembré#

La répartition des charges et des travaux#

Le partage des droits entraîne également un partage des obligations.

En principe :

L’usufruitier supporte notamment :

• les dépenses courantes ;
• l’entretien ;
• les réparations d’entretien ;
• la taxe foncière dans le régime de droit commun.

Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations définies par le Code civil, notamment certaines réparations portant sur la structure du bâtiment.

Une exception existe notamment lorsque les grosses réparations résultent d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier.

Cette répartition doit être comprise avant la mise en place du démembrement, particulièrement pour un bien immobilier nécessitant des travaux importants.

La vente du bien#

La vente de la pleine propriété suppose l’accord des deux parties.

Une fois le bien vendu, plusieurs solutions sont possibles.

Répartir le prix. Le prix peut être partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur respective de leurs droits.

Reporter le démembrement. Les parties peuvent également prévoir, dans certaines situations, de reporter l’usufruit sur les sommes issues de la vente.

Cela peut notamment conduire à un mécanisme de quasi-usufruit, qui nécessite des précautions particulières.

La vente d’un bien démembré doit donc être organisée : le démembrement ne disparaît pas nécessairement simplement parce que le bien est vendu.

Un mécanisme qui ne se limite pas à la fiscalité#

L’intérêt du mécanisme ne se limite pas au calcul des droits de donation.

Il permet également d’organiser des droits différents entre plusieurs générations.

Pour le donateur, conserver :

• l’usage d’un logement ;
• ou les revenus qu’il produit.

Pour le bénéficiaire : recevoir dès aujourd’hui un droit sur le bien et devenir ultérieurement plein propriétaire.

Mais cette organisation crée aussi certaines contraintes :

• impossibilité de vendre seul la pleine propriété ;
• répartition des travaux ;
• décisions nécessitant l’intervention de plusieurs personnes ;
• anticipation nécessaire en cas de vente ou de changement de situation familiale.

La fiscalité ne doit donc pas être analysée indépendamment du fonctionnement juridique du démembrement.

Les six questions à poser avant un démembrement#

1. Quels droits souhaite-t-on réellement conserver ?

   Usage du bien, loyers, pouvoir de décision : quels droits doivent rester au donateur ?

2. Quelle est la valeur fiscale de la nue-propriété ?

   Elle dépend notamment de l’âge de l’usufruitier.

3. Qui percevra les revenus ?

   En cas de location, qui recevra les loyers et supportera la fiscalité correspondante ?

4. Qui prendra en charge les travaux ?

   Entretien courant et grosses réparations ne sont pas nécessairement supportés par la même personne.

5. Que se passera-t-il si le bien doit être vendu ?

   Comment le prix sera-t-il réparti ou réinvesti ?

6. Le bien est-il réellement adapté à une transmission aujourd’hui ?

   Le donateur doit notamment vérifier qu’il conserve suffisamment de patrimoine et de revenus pour ses propres besoins futurs.

La question n’est donc pas uniquement : « Combien peut-on économiser en donnant la nue-propriété ? »

Mais plutôt : « Quels droits souhaite-t-on transmettre aujourd’hui, lesquels souhaite-t-on conserver et comment le bien sera-t-il géré jusqu’à la réunion de la pleine propriété ? »